海南物業(yè)管理單位消防相關(guān)規(guī)定匯總
作者： 發(fā)布時間：2025-02-08 13:58:32點擊：3146
物業(yè)管理單位消防相關(guān)規(guī)定匯總
1.《中華人民共和國民法典》第九百四十二條第二款規(guī)定：“對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當及時采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門報告并協(xié)助處理。”2.《中華人民共和國消防法》第十八條規(guī)定：“同一建筑物由兩個以上單位管理或者使用的，應(yīng)當明確各方的消防安全責任，并確定責任人對共用的疏散通道、安全出口、建筑消防設(shè)施和消防車通道進行統(tǒng)一管理。住宅區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當對管理區(qū)域內(nèi)的共用消防設(shè)施進行維護管理，提供消防安全防范服務(wù)。”《消防安全責任制實施辦法》國辦發(fā)〔2017〕87號第十八條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照合同約定提供消防安全防范服務(wù)，對管理區(qū)域內(nèi)的共用消防設(shè)施和疏散通道、安全出口、消防車通道進行維護管理，及時勸阻和制止占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道等行為，勸阻和制止無效的，立即向公安機關(guān)等主管部門報告。定期開展防火檢查巡查和消防宣傳教育。”1.《高層民用建筑消防安全管理規(guī)定》應(yīng)急管理部令第5號第四條第二款規(guī)定：“高層民用建筑1的業(yè)主、使用人可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者消防技術(shù)服務(wù)機構(gòu)等專業(yè)服務(wù)單位（以下統(tǒng)稱消防服務(wù)單位）提供消防安全服務(wù)，并應(yīng)當在服務(wù)合同中約定消防安全服務(wù)的具體內(nèi)容。”第七條規(guī)定：“高層公共建筑的業(yè)主單位、使用單位應(yīng)當履行下列消防安全職責：（一）遵守消防法律法規(guī)，建立和落實消防安全管理制度；（二）明確消防安全管理機構(gòu)或者消防安全管理人員；（三）組織開展防火巡查、檢查，及時消除火災(zāi)隱患；（四）確保疏散通道、安全出口、消防車通道暢通；（五）對建筑消防設(shè)施、器材定期進行檢驗、維修，確保完好有效；（六）組織消防宣傳教育培訓(xùn)，制定滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案，定期組織消防演練；（七）按照規(guī)定建立專職消防隊、志愿消防隊（微型消防站）等消防組織；（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他消防安全職責。委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或者明確統(tǒng)一管理人實施消防安全管理的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者統(tǒng)一管理人應(yīng)當按照約定履行前款規(guī)定的消防安全職責，業(yè)主單位、使用單位應(yīng)當督促并配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者統(tǒng)一管理人做好消防安全工作。”2.《消防監(jiān)督檢查規(guī)定》公安部令第107號第三條規(guī)定：“公安派出所可以對居民住宅區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、居民委員會、村民委員會履行消防安全職責的情況和上級公安機關(guān)確定的單位實施日常消防監(jiān)督檢查。”第二十九條規(guī)定：“公安派出所對單位進行日常消防監(jiān)督檢查，應(yīng)當檢查下列內(nèi)容：……（二）是否制定消防安全制度；（三）是否組織防火檢查、消防安全宣傳教育培訓(xùn)、滅火和應(yīng)急疏散演練；（四）消防車通道、疏散通道、安全出口是否暢通，室內(nèi)消火栓、疏散指示標志、應(yīng)急照明、滅火器是否完好有效；……對設(shè)有消防設(shè)施的單位，公安派出所還應(yīng)當檢查單位是否每年對建筑消防設(shè)施至少進行一次全面檢測。對居民住宅區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行日常消防監(jiān)督檢查，公安派出所除檢查本條
款第（二）至（四）項內(nèi)容外，還應(yīng)當檢查物業(yè)服務(wù)企業(yè)對管理區(qū)域內(nèi)共用消防設(shè)施是否進行維護管理。”3.機關(guān)、團體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定公安部令第61號第十條規(guī)定：“居民住宅區(qū)的物業(yè)管理單位應(yīng)當在管理范圍內(nèi)履行下列消防安全職責：（一）制定消防安全制度，落實消防安全責任，開展消防安全宣傳教育；（二）開展防火檢查，消除火災(zāi)隱患；（三）保障疏散通道、安全出口、消防車通道暢通；（四）保障公共消防設(shè)施、器材以及消防安全標志完好有效。其他物業(yè)管理單位應(yīng)當對受委托管理范圍內(nèi)的公共消防安全管理工作負責。”（四）地方性法規(guī)/地方政府規(guī)章等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在消防安全管理中有諸多責任：首先，它有預(yù)防火災(zāi)的責任。包括對公共區(qū)域消防設(shè)施（如消防栓、滅火器、自動噴水滅火系統(tǒng)等）進行日常維護，確保其能正常使用；保持疏散通道、安全出口的暢通無阻，不能堆放雜物。例如，要定期檢查樓道內(nèi)的滅火器壓力是否正常，安全門是否能正常開關(guān)，相關(guān)工作是否留存了工作記錄，避免發(fā)生事故時承擔消防安全管理不當責任。其次是火災(zāi)應(yīng)對責任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要制定完善的消防應(yīng)急預(yù)案，并且定期組織員工和居民進行消防演練。一旦發(fā)生火災(zāi)，要及時報警，組織人員疏散，積極協(xié)助消防部門開展滅火救援行動。同時，還有宣傳教育責任。要向業(yè)主和使用人宣傳消防安全知識，如火災(zāi)逃生技巧、消防設(shè)施的使用方法等，提高大家的消防安全意識，勸阻違反消防規(guī)定行為，勸阻無效及時報告義務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在消防安全管理中承擔多種法律責任：如果因為物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有盡到消防安全管理職責，導(dǎo)致業(yè)主或使用人的人身傷害或財產(chǎn)損失，就需要承擔相應(yīng)的民事賠償責任。例如，因消防設(shè)施維護不當，火災(zāi)發(fā)生時滅火器無法正常使用，造成業(yè)主財產(chǎn)受損，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要對損失進行賠償。當物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反消防相關(guān)法規(guī)時，會受到行政處罰。例如，未按規(guī)定對建筑消防設(shè)施進行維護保養(yǎng)，消防部門可責令其限期改正，并處警告或者罰款；逾期不改正的，責令停止使用，可以并處罰款。在特別嚴重的情況下，如物業(yè)服務(wù)企業(yè)相關(guān)責任人存在消防責任事故罪的行為。比如，消防設(shè)施嚴重損壞，經(jīng)消防監(jiān)督機構(gòu)通知采取改正措施而拒絕執(zhí)行，以致發(fā)生重大火災(zāi)事故，造成嚴重后果的，相關(guān)責任人員可能會被追究刑事責任。《中華人民共和國刑法》
百三十九條規(guī)定了【消防責任事故罪】：“違反消防管理法規(guī)，經(jīng)消防監(jiān)督機構(gòu)通知采取改正措施而拒絕執(zhí)行，造成嚴重后果的，對直接責任人員，處三年以下有期徒刑或者拘役；后果特別嚴重的，處三年以上七年以下有期徒刑。”構(gòu)成“消防責任事故罪”的重要前提為“經(jīng)消防監(jiān)督機構(gòu)通知采取改正措施而拒絕執(zhí)行”以及“造成嚴重后果”，針對對象為“直接責任人員”，具體到物業(yè)服務(wù)企業(yè)，消防安全責任人（通常為法定代表人）首當其沖，工作職責中負有消防安全管理職責的其他工作人員亦屬于該范疇。典型案例1：明知倉庫存在私自隔層等消防隱患而未予排查、整改，經(jīng)消防監(jiān)督機構(gòu)通知采取改正措施而拒絕執(zhí)行，造成33間倉庫29家商戶的財物被燒毀，直接經(jīng)濟損失約4632萬元，物業(yè)公司總經(jīng)理、副經(jīng)理、安保主管三人獲刑浙江省杭州市余杭區(qū)人民法院(2018)浙0110刑初715號一審刑事判決書載明：“本院認為，被告人吳某（總經(jīng)理）、沈某（副經(jīng)理、主管消防安全等工作）、張某（安保主管兼警務(wù)隊長，負責安保、消防等工作）作為直接責任人員，違反消防管理法規(guī)，經(jīng)消防監(jiān)督機構(gòu)通知采取改正措施而拒絕執(zhí)行，造成嚴重后果，其行為均已構(gòu)成消防責任事故罪。公訴機關(guān)指控的罪名成立。……經(jīng)查，（1）被告人吳某作為金某德采購城的執(zhí)行總經(jīng)理，系汽配城市場消防安全的實際負責人，對于包括倉庫在內(nèi)的整個市場消防安全工作負有管理職責，明知倉庫存在私自隔層等消防隱患而未予排查、整改，且經(jīng)消防監(jiān)督機構(gòu)通知采取改正措施而拒絕執(zhí)行，主觀過失明顯；（2）火災(zāi)事故認定書僅認定本案火災(zāi)起火原因排除人為放火，不排除電氣線路故障引發(fā)火災(zāi)，但被告人吳某、沈某、張某等人違反消防管理法規(guī)的行為顯系本案失火倉庫火情不能得到及時發(fā)現(xiàn)、處置、控制進而造成嚴重后果的原因之一，具有因果關(guān)系，屬于多因一果。”判令被告人吳某犯消防責任事故罪，判處有期徒刑二年六個月，緩刑三年。被告人沈某犯消防責任事故罪，判處有期徒刑二年，緩刑二年。被告人張某犯消防責任事故罪，判處有期徒刑一年六個月，緩刑二年。典型案例2：消防大隊三次下達責令整改通知未予落實，火災(zāi)導(dǎo)致480萬元經(jīng)濟損失，物業(yè)公司的消防安全責任人和消防安全管理人獲刑山西省晉城市城區(qū)人民法院(2016)晉0502刑初172號一審刑事判決書載明：“本院認為，志晨物業(yè)公司負責晉城市富達大廈管理工作期間，被告人任東升、王轉(zhuǎn)運作為志晨物業(yè)公司的消防安全責任人和消防安全管理人，違反了《機關(guān)、團體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》（公安部第61條）的相關(guān)規(guī)定，其中，2015年1月6日至1月30日期間，晉城市公安消防支隊城區(qū)大隊先后對富達大廈檢查3次，并下達責令限期整改通知書、重大火災(zāi)隱患整改通知書，提出大廈存在的消防安全隱患問題，例如部分防火門被拆除且部分防火門閉門器損壞、室內(nèi)消火栓系統(tǒng)無水、自動噴水滅火系統(tǒng)停用等重大火災(zāi)隱患。整改期間，任東升、王轉(zhuǎn)運作為富達大廈的消防安全責任人和消防安全管理人，經(jīng)消防監(jiān)督機構(gòu)通知后，只是安裝了小部分閉門器、消防閥門、攝像頭、應(yīng)急燈，對其他要求整改的存在嚴重隱患的項目未予落實，以致造成了嚴重后果。”判令被告人任東升犯消防責任事故罪，判處拘役六個月，緩刑一年。被告人王轉(zhuǎn)運犯消防責任事故罪，判處有期徒刑六個月，緩刑一年。《中華人民共和國消防法》第六十條規(guī)定：“單位違反本法規(guī)定，有下列行為之一的，責令改正，處五千元以上五萬元以下罰款：（一）消防設(shè)施、器材或者消防安全標志的配置、設(shè)置不符合
標準、行業(yè)標準，或者未保持完好有效的；（二）損壞、挪用或者擅自拆除、停用消防設(shè)施、器材的；（三）占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口或者有其他妨礙安全疏散行為的；（四）埋壓、圈占、遮擋消火栓或者占用防火間距的；（五）占用、堵塞、封閉消防車通道，妨礙消防車通行的；（六）人員密集場所在門窗上設(shè)置影響逃生和滅火救援的障礙物的；（七）對火災(zāi)隱患經(jīng)消防救援機構(gòu)通知后不及時采取措施消除的。個人有前款第二項、第三項、第四項、第五項行為之一的，處警告或者五百元以下罰款。有本條
款第三項、第四項、第五項、第六項行為，經(jīng)責令改正拒不改正的，強制執(zhí)行，所需費用由違法行為人承擔。”根據(jù)上述規(guī)定，物業(yè)消防管理行政處罰的主要類型是責令改正和罰款，罰款區(qū)間為5千元-5萬元。消防設(shè)施、器材未保持完好有效，行政罰款1.5萬元和（消）行罰字(2019)第0244號行政處罰：浙江怡華物業(yè)服務(wù)有限公司天津分公司消防設(shè)施、器材未保持完好有效，天津市和平區(qū)消防救援支隊責令其改正，處罰款1.5萬元。擅自停用消防設(shè)施、器材，行政罰款3.5萬元和（消）行罰字(2019)第0245號行政處罰：融創(chuàng)物業(yè)服務(wù)集團有限公司擅自停用消防設(shè)施、器材，天津市和平區(qū)消防救援支隊處罰款3.5萬元。小區(qū)消火栓系統(tǒng)癱瘓，行政罰款3.6萬元朝(二)消行罰決字﹝2024﹞第000071號行政處罰：執(zhí)法人員對北京瑞恒家辰物業(yè)管理有限公司朝陽分公司負責管理的位于北京市朝陽區(qū)紅坊路8號江南山水小區(qū)進行檢查時發(fā)現(xiàn),該單位負責的小區(qū)消火栓系統(tǒng)癱瘓,無法正常使用，處罰款3.6萬元。小區(qū)中控室主機癱瘓，行政罰款5萬元朝(四)消行罰決字﹝2024﹞第000116號行政處罰：執(zhí)法人員對北京奧園物業(yè)管理有限公司進行消防監(jiān)督檢查時發(fā)現(xiàn),該單位中控室主機癱瘓,存在消防設(shè)施未保持完好有效的消防違法行為。處罰款5萬元。典型案例5：消防車道封閉，行政罰款3.65萬元開消行罰決字﹝2021﹞100267號行政處罰：北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)消防救援支隊執(zhí)法人員對位于北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)科創(chuàng)十街小米產(chǎn)業(yè)園的北京安信行物業(yè)管理有限公司進行檢查時發(fā)現(xiàn),該單位T8樓北側(cè)消防車道被鐵柵欄門封閉，處罰款3.65萬元。除了刑事責任和行政責任，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)消防管理不到位的情形下還會承擔高額的民事賠償責任，此類責任通常是發(fā)生火災(zāi)事故后觸發(fā)，法院會重點審查物業(yè)服務(wù)企業(yè)的履職情況，進而對物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當承擔的民事賠償責任范疇做出裁量。火災(zāi)單元頂層安全出口未能開啟，不能及時逃生，而消防設(shè)備缺失,消防管道未加壓注水，導(dǎo)致未能啟用室內(nèi)消防器材及時撲救，兩人死亡，兩人受傷，物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔20%的賠償責任黑龍江省綏化市中級人民法院(2022)黑12民終65號二審民事判決書：“本案爭議的焦點是一審判決認定火災(zāi)事故承擔賠償責任主體及承擔的責任比例是否得當。……上訴人肇東市馨佳園物業(yè)服務(wù)有限公司雖主張安全門并非物業(yè)公司上鎖，是其他住戶自行鎖閉，對此不能提供證據(jù)證明。物業(yè)公司作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對其服務(wù)的小區(qū)公共設(shè)施負有管理職責，而隨時保證安全出口的暢通是其重要職責。消防部門調(diào)查核實發(fā)生火災(zāi)的單元消防設(shè)備缺失,消防管道未加壓注水，導(dǎo)致未能啟用室內(nèi)消防器材及時撲救，也是導(dǎo)致二被上訴人受傷及羅慶鑫死亡的因素之一。肇東市馨佳園物業(yè)服務(wù)有限公司作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能完全履行對樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備維護管理的責任，其對于火災(zāi)造成的后果具有一定的過錯，一審法院判決其承擔20%的賠償責任并無不當。物業(yè)公司上訴主張不承擔賠償責任缺乏事實依據(jù)和法律依據(jù)，不予支持。”樓道內(nèi)堆放雜物長期未清理后雜物起火導(dǎo)致人員受傷，物業(yè)服務(wù)企業(yè)疏于管理承擔35%賠償責任山東省青島市中級人民法院(2018)魯02民終5420號二審民事判決書：“本案爭議的焦點問題是，一審判決確認各方當事人承擔責任及其責任比例是否正確。涉案火災(zāi)事故發(fā)生后，公安機關(guān)進行了調(diào)查，一審法院依職權(quán)調(diào)取的公安機關(guān)調(diào)查筆錄等相關(guān)證據(jù)，可以證明火災(zāi)事故起火點為東南莊小區(qū)商務(wù)樓四單元二樓樓道，消防官兵到達現(xiàn)場后發(fā)現(xiàn)樓道內(nèi)堆放雜物正在燃燒。就涉案火災(zāi)起火原因和危害成因，公安機關(guān)調(diào)查后未出具結(jié)論。但相關(guān)證據(jù)可以證明，涉案火災(zāi)著火物為樓道內(nèi)堆積雜物……上訴人青島興華物業(yè)管理有限公司作為涉案物業(yè)管理服務(wù)單位，對于樓道內(nèi)存在的堆積物疏于管理，未盡及時清理、消除隱患等管理職責，致使安全隱患長期存在，對于火災(zāi)發(fā)生存在管理瑕疵，應(yīng)當承擔相應(yīng)的責任。結(jié)合上述事實情節(jié)，本院認為，上訴人青島興華物業(yè)管理有限公司對于受害人損害后果應(yīng)當承擔較大責任，以35%的賠償責任為宜。”火災(zāi)原因與物業(yè)公司管理行為無關(guān)，火災(zāi)發(fā)生后物業(yè)工作人員及時報警并參與現(xiàn)場救火，不承擔賠償責任云南省昭通市中級人民法院(2023)云06民終1750號二審民事判決書：“火災(zāi)發(fā)生后，云南樂活物業(yè)及時報警并派出工作人員趕赴現(xiàn)場救火。本案中消防部門并未出具消防栓未出水與此次事故的損害結(jié)果存在因果關(guān)系的證明。根據(jù)《中華人民共和國民法典》
千一百六十五條、
千一百九十八條的規(guī)定，就目前的證據(jù)分析，上訴人所提交的證據(jù)不足以證明云南樂活物業(yè)有限公司存在過錯，也不能證明該公司未盡到合理的安全保障義務(wù)，應(yīng)當承擔舉證不能的不利后果，故一審判決并無不當。”電動自行車電池帶家里充電引發(fā)火災(zāi)導(dǎo)致兩人死亡，物業(yè)服務(wù)公司已設(shè)置充電樁，不存在管理不當行為，不承擔賠償責任遼寧省沈陽市中級人民法院(2023)遼01民終6148號二審民事判決書：“本院認為，關(guān)于物業(yè)公司是否承擔賠償責任的問題，……物業(yè)公司在2018年3月為園區(qū)業(yè)主建設(shè)了充電樁，至今仍在使用。本案胡仁厚居住的房屋起火原因系電動車電池故障引發(fā)火災(zāi)，胡敬國、胡朝輝沒有證據(jù)證明物業(yè)公司因管理不當導(dǎo)致火災(zāi)發(fā)生或損失擴大，故物業(yè)公司不承擔本起火災(zāi)事故的相應(yīng)侵權(quán)責任。”安全出口亂停亂放發(fā)生火災(zāi)影響逃生導(dǎo)致一人死亡，兩人受傷，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對安全出口違規(guī)亂停亂放怠于履行管理義務(wù)，承擔30%賠償責任遼寧省大連市中級人民法院(2022)遼02民終5942號二審民事判決書：“物業(yè)公司上訴稱物業(yè)公司常年在小區(qū)內(nèi)張貼告示，要求居民不要將自行車或是電動車停放在樓道里，物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅為服務(wù)主體，不具有強制執(zhí)法權(quán)，沒有權(quán)利轉(zhuǎn)移財物。物業(yè)公司已經(jīng)盡到了必要的提醒義務(wù)，而且包括被上訴人在內(nèi)的業(yè)主也不遵守物業(yè)公司的管理。針對物業(yè)公司的上述上訴理由，法院認為被告物業(yè)公司作為涉案小區(qū)的服務(wù)企業(yè)，其對于小區(qū)單元樓安全出口違規(guī)亂停亂放可能產(chǎn)生的安全隱患應(yīng)比一般人具有更清醒的認識，但該物業(yè)公司卻怠于履行管理義務(wù)，未采取相應(yīng)的措施加以管理，未能排除安全隱患，其對火災(zāi)的發(fā)生存在過錯，應(yīng)當承擔30%的賠償責任。1.推進物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防工作規(guī)范化發(fā)展。物業(yè)管理是一個新興產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)有市場機制、環(huán)境及相關(guān)法律法規(guī)不健全的情況下，企業(yè)合規(guī)發(fā)展、政府扶持、引進行業(yè)團體標準等顯得非常重要。2.理清物業(yè)管理企業(yè)的消防職責。尤其是物業(yè)使用人、業(yè)主等，受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供消防安全服務(wù)，也是一種消防安全責任。還有引導(dǎo)火災(zāi)自動報警系統(tǒng)全部委托專業(yè)維保單位進行維保，接入當?shù)爻鞘谢馂?zāi)遠程監(jiān)程系統(tǒng)等。3.提高物業(yè)管理準入門檻的同時加強消防監(jiān)督管理。房管、規(guī)劃、城管、民政等部門應(yīng)與消防部門之間建立信息互通通報制度，把履行消防安全職責情況納入物業(yè)管理規(guī)定，評定成績作為物業(yè)管理企業(yè)是否具備承接物業(yè)管理的工作條件。建立物業(yè)管理企業(yè)考核制度。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)定期根據(jù)《消防法》、《消防監(jiān)督檢查規(guī)定》和《物業(yè)管理條例》等相關(guān)法律、法規(guī)和行業(yè)標準的要求逐項開展自查自評工作，記錄自評情況。政府部門應(yīng)每年根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)自評的情況進行抽查。對于管理不嚴、制度不全、措施不力的，予以通報并依法責令改正，對物業(yè)管理不善、消防安全隱患多的單位應(yīng)堅決予以撤消、降低資質(zhì)，提供優(yōu)質(zhì)消防服務(wù)的應(yīng)表彰并有合規(guī)合法的支持。4.進一步提高物業(yè)管理人員的消防管理水平。應(yīng)加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的消防安全責任人，消防安全管理人的消防安全知識培訓(xùn)力度，重點就是法人代表。
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